3.7 Grondbeleid

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie

De gemeente Aalsmeer heeft bij het opstellen van deze programmabegroting zeven actieve  grondexploitaties. Daarnaast zijn er twee actieve grondexploitaties in voorbereiding. De overige projecten zijn facilitair en worden door derden geëxploiteerd.

In onderstaand overzicht wordt per project de stand van zaken weergegeven van wat op 6 juli 2023 is vastgesteld in de actualisatie grondexploitaties (MPG) ultimo 2022.

Er zijn drie projectcategorieën:

• Actieve grondexploitaties in uitvoering, Bouwgronden In Exploitatie genoemd (BIE)
• Actieve grondexploitaties in voorbereiding (AGIV)
• Faciliterende grondexploitaties  (FAC)

Actieve grondexploitaties in uitvoering, Bouwgronden In Exploitatie genoemd (BIE)
Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de aankoop van gronden, sloop of bouwrijp maken tot en met uitgifte / verkoop van bouwgrond. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente voor eigen rekening en risico gronden.

De Tuinen van Aalsmeer (Woningbouw)
In de MPG 2023 is de grondexploitatie voor de Tuinen van Aalsmeer geactualiseerd. Dit betreft zowel de deelontwikkelingen op basis van actief als facilitair grondbeleid. Het resultaat van de grondexploitatie (totaal, actief en facilitair samen) is bepaald op € 8,5 miljoen negatief op eindwaarde (Actief op netto contante waarde per 1 januari 2023; € 6,5 miljoen negatief en facilitair: € 1,3 miljoen negatief op eindwaarde) en vertegenwoordigt de totale huidige omvang van de verliesvoorziening voor het project. Het project kent een forse boekwaarde. De verwachting is dat er de komende jaren jaarlijks een positieve cashflow wordt gegenereerd en de boekwaarde terugloopt.

Project Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer omvat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein langs de omgelegde provinciale weg N201. Voor deze gebiedsontwikkeling is een samenwerkingsverband gesloten met de gemeente Uithoorn, waarbij beide partijen voor 50% risico dragen. Voor de uitvoering van de realisatie van het bedrijventerrein is GPAG BV opgericht, waarvan beide gemeenten de aandeelhouders zijn.
Eind 2021 was de financiële positie € 100.000 negatief. Hiervoor was bij de gemeente Aalsmeer een voorziening van € 50.000 (50%) aangehouden. Bij de jaarrekening 2022 is de voorziening € 1,4 miljoen verhoogd. Deze bedraagt € 1,45 miljoen.   

Door de ontwikkeling van de fusieschool op het huidige VVA-terrein is de locatie Meervalstraat/ Roerdomplaan  beschikbaar voor woningbouwontwikkeling. Het bestemmingsplan is op 31 mei 2018 vastgesteld. Het verwachte projectsaldo is € 8,3 miljoen (positief). De gronden aan de Meervalstraat zijn in 2022 uitgegeven. Daarnaast worden nog opbrengsten verwacht uit de verkoop van de grond aan de Roerdomplaan.

De doelstelling van het project Hornmeer VVA-woningbouw is de realisatie van woningen op het huidige VVA-terrein aan de Zwarteweg. Het bestemmingsplan is op 31 mei 2018 vastgesteld en inmiddels zijn alle gronden uitgegeven. Het projectsaldo is ongeveer neutraal. In 2023 worden de laatste werkzaamheden afgerond en kan de grondexploitatie gesloten worden.
Daarnaast is er een aantal kleinere actieve grondexploitaties. Voor de gronduitgifte voor de bouw van twee vrijstaande woningen aan de Herenweg 61/99 loopt de ruimtelijke procedure. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is, kunnen deze gronden worden uitgegeven. De projecten Vrouwentroost Vink en Westeinderhage zijn in basis facilitaire projecten voor woningbouw. In beide projecten wordt naar verwachting in 2023 grond uitgegeven. Hierover wordt via BIE’s gerapporteerd.

Grondexploitaties in voorbereiding
Twee ontwikkelingen op eigen grond hebben nog geen vastgestelde grondexploitatie. Voor deze ontwikkelingen worden al wel voorbereidingskosten gemaakt. Voor de voorbereidingskosten wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd voor de kosten tot en met de vaststelling van het bestemmingsplan. Voor de actieve ontwikkelingen zijn de uiteindelijke eindresultaten afhankelijk van de te realiseren (grond)opbrengsten.

Het betreft de volgende ontwikkelingen:

Ophelialaan/Thijsselaan (de Hoeksteen)
Het plan gaat uit van herontwikkeling van de school en nieuwbouw van woningen in het goedkope en middensegment op het achterliggende terrein. In 2023 is het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

Bilderdammerweg 6-30
Dit project betreft een woningbouwontwikkeling met de woningcorporatie. De gronden zijn momenteel in erfpacht uitgegeven. Nadat het plan is goedgekeurd en de bestemmingswijziging gerealiseerd kan het erfpacht contract worden omgezet c.q. de gronden in volle eigendom worden uitgegeven.

Faciliterende projecten  
Bij particuliere projecten dient de gemeente per ontwikkeling na te gaan welke kosten er zullen ontstaan om deze vervolgens te verhalen op de ontwikkelaar. Het is niet toegestaan hiertoe leges of tarieven vast te stellen. Indien een volledig kostenverhaal wordt gerealiseerd ontstaat een voorcalculatorisch nulresultaat. Afspraken over het verhaal van de kosten (ambtelijk en civieltechnisch of anderszins)  zijn van te voren in overeenkomsten vastgelegd en de nacalculatie kan afwijken van de voorcalculatie.

Van een aantal faciliterende projecten wordt vanaf 2023 nog een te nemen negatief resultaat verwacht. De Tuinen van Aalsmeer facilitair is in de jaarrekening 2021 verwerkt met een (nog te nemen) tekort op contante waarde van € 1,3 miljoen, conform de opgestelde grondexploitatie 2023. Voor het project Westeinderhage is in 2021 een anterieure overeenkomst gesloten. In januari 2023 is de grondexploitatie geactualiseerd. Deze laat een tekort zien van € 281.000 voor het facilitaire deel en een positief saldo van € 96.000 voor het actieve deel. Ook voor Zuiderkerk en Nieuw Calslagen zijn voorzieningen getroffen in verband met de verwachte negatieve projectresultaten.

Kleine bouwinitiatieven
Voor de kleine bouwinitiatieven wordt het kostenverhaal geregeld in anterieure overeenkomsten.

Actuele prognose resultaat van de (grond)exploitaties van bouwprojecten
Onderstaand overzicht maakt onderdeel uit van de jaarlijkse actualisering van de grondexploitaties, zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 6 juli 2022.